Cẩn trọng với hợp đồng đặt cọc nhà đất
(ĐTCK) Một giao dịch bất động sản không thành công có thể khiến bên bán rơi vào tình huống dở khóc dở cười khi bên mua không hợp tác trong việc hủy cọc. Luật sư Nguyễn Đức Năng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Năng & Partner có những trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán xung quanh tình huống này.
Mới đây, Báo Đầu tư Chứng khoán nhận được thắc mắc từ độc giả về vướng mắc trong giải quyết hợp đồng cọc cho một vụ mua bán bất thành. Cụ thể, bên A và bên B ký hợp đồng đặt cọc cho một lô đất. Bên B đã chuyển tiền cọc cho bên A, hợp đồng cũng ghi rõ thời hạn 1 tháng bên B phải thu xếp đủ tiền mua đất. Hợp đồng cọc được công chứng tại phòng công chứng. Tuy nhiên, quá thời hạn, bên B không chuẩn bị được tiền nên mất cọc. Vài năm sau, khi bên A có nhu cầu bán lô đất này nhưng khi đi công chứng hợp đồng cọc thì được biết là không thể chuyển nhượng do hai bên chưa hủy hợp đồng cọc trước đây. Bên A muốn nhờ bên B hủy cọc cho hợp đồng trước đây, nhưng bên B cho biết sẽ chỉ hủy cọc khi được nhận lại số tiền cọc đã mất cộng với một số tiền khác tương ứng tiền lãi ngân hàng. Trong trường hợp này, hợp đồng cọc có hiệu lực độc lập hay không, thưa luật sư?
Luật sư Nguyễn Đức Năng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Năng & Partner
Để hiểu hơn vấn đề, trước tiên chúng ta cần phải hiểu rõ khái niệm về “đặt cọc” – là 1 trong 7 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự quy định tại Điều 292 – Bộ luật Dân sự năm 2015.
Cụ thể, Điều 328 – Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Đối với việc các bên giao cho nhau một khoản tiền để cam kết việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất thì đây thuộc trường hợp “đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc không phải là hợp đồng phụ vì không có sự tương quan với hợp đồng chính (hợp đồng chính là hợp đồng chuyển nhượng, các bên chưa thực hiện giao kết).
Như vậy, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực một cách độc lập, không phụ thuộc vào việc các bên có ký hợp đồng chuyển nhượng hay không.
Với câu chuyện thực hiện hợp đồng cọc trong các giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng này có tự hết hạn hay phải thực hiện việc hủy bỏ? Để xử lý dứt điểm vụ mua bán này cần phải thực hiện các phần việc gì?
Đặt cọc mua bán nhà đất là một giao dịch/hợp đồng dân sự, cho nên hợp đồng đặt cọc cũng chịu sự điểu chỉnh chung của pháp luật dân sự về hợp đồng. Cụ thể, Điều 422 – Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng như sau:
1. Hợp đồng đã được hoàn thành;
2. Theo thỏa thuận của các bên;
3. Cá nhân giao kết hợp đồng tử vong, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;
4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;
5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;
6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;
7. Trường hợp khác do luật quy định.
Như vậy, hợp đồng dân sự nói chung hay hợp đồng đặt cọc nói riêng không tự chấm dứt, mà chỉ chấm dứt khi xảy ra một trong các căn cứ nêu trên.
Áp dụng vào thực tế, khi các bên tiến hành đặt cọc để cam kết thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất, nhưng hết thời hạn theo hợp đồng đặt cọc mà một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng và các bên đã thực hiện việc xử lý vi phạm đối với việc từ chối giao kết bằng hình thức “phạt cọc”, thì trường hợp này phải áp dụng quy định tại Khoản 1 – Điều 422 (hợp đồng đã hoàn thành) để xác định hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt (kể từ thời điểm hết thời hạn cam kết mà các bên không tiến hành việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng).
Do đó, việc các tổ chức hành nghề công chứng yêu cầu các bên phải hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng trước đó mới có thể tiến hành các giao dịch tiếp theo là không có căn cứ, ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu tài sản. Việc yêu cầu bên vi phạm, đã bị phạt cọc hợp tác trong việc thực hiện thủ tục công chứng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc là không khả thi, không thực hiện được trên thực tế.
Có thể, các tổ chức hành nghề công chứng đã căn cứ vào Điểm i, Khoản 3, Điều 421 – Bộ luật Dân sự năm 2015 (Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu) và Điểm ii, Khoản 1, Điều 51 – Luật Công chứng năm 2014 (Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó) để yêu cầu các bên phải tiến hành công chứng hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, áp dụng vào trường hợp này là không đúng về mặt áp dụng pháp luật, lý do bởi việc sửa đổi, bổ sung hay hủy bỏ hợp đồng chỉ được thực hiện đối với các hợp đồng đang còn hiệu lực đối với các bên.
Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc đã chấm dứt kể từ thời điểm hết thời hạn cam kết mà các bên không thực hiện việc giao kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Do đó, việc sửa đổi, bổ sung hay hủy bỏ hợp đồng đặt ra tại thời điểm hợp đồng đã chấm dứt là không hợp lý.
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, người dân có thể gửi văn bản đến Bộ Tư pháp, Sở Tư pháp – cơ quan quản lý các tổ chức hành nghề công chứng để yêu thực hiện việc công chứng theo đúng quy định. Trường hợp không được đáp ứng, người dân có thể khởi kiện ra tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng/văn bản công chứng đặt cọc hết hiệu lực.
Vậy để hủy bỏ hợp đồng cọc đòi hỏi thỏa mãn những điều gì (sự nhất trí của 2 bên, hay chỉ 1 bên) và nếu 1 trong 2 bên không hợp tác, không đồng ý hủy hợp đồng cọc thì có thể nhờ phán quyết của tòa để hủy hợp đồng cọc hay không?
Theo quy định của Luật Công chứng năm 2014 (và tất nhiên là trong trường hợp hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực thực hiện), việc hủy bỏ, sửa đổi, bổ sung hợp đồng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó (Điều 51).
Trường hợp một trong hai bên không hợp tác thì bên còn lại có thể gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng đến bên còn lại, đồng thời chịu trách nhiệm đối với việc đơn phương của mình (phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại).
Hiện nay, pháp luật chỉ quy định tòa án có thẩm quyền tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu, chứ không quy định việc tuyên hủy bỏ văn bản công chứng. Trường hợp tòa án tuyên văn bản công chứng vô hiệu (không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết) thì đây cũng là căn cứ để bên bán tiến hành giao dịch tiếp theo đối với tài sản của mình sau khi đã công chứng hợp đồng đặt cọc trước đó.
Khi soạn thảo hợp đồng cọc dạng này, đề phòng trường hợp một bên gây khó dễ khi hủy/thanh lý hợp đồng thì cần có những điều khoản, quy định cụ thể ra sao?
Để tránh xảy ra tranh chấp, khi giao kết hợp đồng đặt cọc, các bên cần thỏa thuận cụ thể, rõ ràng về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc và các trường hợp chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Cụ thể, hợp đồng cọc nên quy định rõ, hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với các bên trong thời hạn cam kết chuyển nhượng; hợp đồng tự động chấm dứt khi các bên tiến hành việc giao kết hợp đồng mua bán, hoặc một trong các bên từ chối thực hiện giao kết hợp đồng khi hết thời hạn cam kết (trong trường hợp này, tiền/tài sản đặt cọc xử lý theo thỏa thuận của các bên).