Giải đáp những lầm tưởng khi mua bán nhà đất
Hỏi: Mua đất chỉ có giấy viết tay vẫn được cấp sổ đỏ?
Đáp: Tùy trường hợp.
Theo khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, người sử dụng đất (SDĐ) thuộc một trong các trường hợp sau đây (và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thì được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ đỏ) lần đầu theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:
– Người SDĐ đang SDĐ do nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trước ngày 1/1/2008.
– Người SDĐ đang SDĐ do nhận chuyển nhượng quyền SDĐ từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014 mà có giấy tờ về quyền SDĐ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Như vậy, người nhận chuyển nhượng quyền SDĐ bằng giấy viết tay mà thuộc một trong hai trường hợp kể trên thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các trường hợp còn lại sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ khi không có hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai.
Hỏi: Mọi trường hợp mua bán đất bằng vi bằng giữa các cá nhân đều trái luật?
Đáp:
Điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ) phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.
Cụ thể, HĐCNQSDĐ mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Khoản 4 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp thừa phát lại không được làm, gồm: xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.
Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng vi bằng giữa các cá nhân là không có giá trị, thậm chí phát sinh những rủi ro rất lớn đối với người nhận chuyển nhượng.
Hỏi: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần công chứng.
Đáp:
Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự (BLDS) quy định: đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý; hoặc vật có giá trị khác; trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai không quy định hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Điều 117 và khoản 2 Điều 119 BLDS quy định nếu trường hợp luật không quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Do vậy, hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải công chứng mà chỉ cần đáp ứng các điều kiện được viện dẫn nêu trên thì sẽ có hiệu lực pháp luật.
Hỏi: Mua bán nhà đất giữa các cá nhân bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Đáp:
Theo Điều 167 Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Như vậy, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân đều phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.
Hỏi: Các cá nhân Việt Nam được quyền mua nhà ở bằng ngoại tệ.
Đáp:
Điều 22 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005, sửa đổi bổ sung năm 2013 quy định: trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được phép theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Theo đó, trong các trường hợp được phép sử dụng ngoại hối trên lãnh thổ Việt Nam được quy định tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN không có trường hợp về hợp đồng mua bán nhà giữa cá nhân.
Do vậy, trường hợp các bên thỏa thuận hoặc thanh toán bằng ngoại tệ trong giao dịch mua bán nhà thì giao dịch này không hợp pháp và sẽ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 BLDS.
Hỏi: Mua đất của công ty bất động sản thì không cần công chứng hợp đồng mua bán.
Đáp:
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định: hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật này.
Theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Như vậy, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ công ty kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng mà việc công chứng, chứng thực sẽ được thực hiện theo yêu cầu của các bên.
Hỏi: Đất không có sổ đỏ thì không được bán.
Đáp: Tùy từng trường hợp
Căn cứ khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng cho người khác, trừ các trường hợp sau:
– Nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất đều là người nước ngoài thì người nhận thừa kế không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định pháp luật.
Hỏi: Nhà đang thế chấp tại ngân hàng có được bán?
Đáp:
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự quy định: bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.
Khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này quy định:
– Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
– Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nên bên thế chấp có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nếu được ngân hàng đồng ý.
Luật sư Võ Đan Mạch
Công ty Luật TNHH MTV Ta Pha