Tránh hợp đồng mua bán nhà, đất bị vô hiệu
Đất đai đủ điều kiện giao dịch thì người có quyền sử dụng đất (QSDĐ) được chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn xảy ra tình trạng đất không đủ điều kiện giao dịch nhưng bằng nhiều thủ đoạn gian dối hoặc lợi dụng kẽ hở của pháp luật, người sử dụng đất vẫn chuyển nhượng trót lọt cho người khác.
Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) tư vấn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tại Văn phòng Hội Luật gia tỉnh. Ảnh: Đoàn Phú
BÁN ĐẤT ĐANG TRANH CHẤP
Luật Đất đai năm 2013 quy định, người sử dụng đất được chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện: có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; đất được giao còn trong thời hạn sử dụng. Thế nhưng, tình trạng giao dịch đất đai khi không đủ điều kiện giao dịch hoặc chuyển nhượng cho đối tượng không được phép nhận chuyển nhượng dẫn đến hợp đồng vô hiệu vẫn xảy ra.
Chẳng hạn như trường hợp tranh chấp đất giữa các thành viên trong gia đình ông Đ.V.T. (ngụ P.Trung Dũng, TP.Biên Hòa). Khu đất và căn nhà trên 200m2 đất tranh chấp là tài sản thừa kế của 5 anh em ông T. từ cha mẹ (qua đời không để lại di chúc). Tuy nhiên, ông T. đã chuyển QSDĐ từ cha mẹ sang tên ông, sau đó ông tự ý chuyển nhượng lại cho con ruột với giá chỉ bằng 1/5 so với giá trị thực của lô đất. Do đó, ông T. bị các đồng thừa kế khởi kiện và TAND TP.Biên Hòa đã xét xử tuyên hủy bỏ 2 giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp không đúng trước đó cho cha con ông T. vì đất này là tài sản thừa kế của anh em ông T., đang có tranh chấp.
Hoặc như trường hợp của bà V.T.H. (ngụ xã Phú Đông, H.Nhơn Trạch) thế chấp 3 sào đất cho ông V.V.B. (ngụ TP.HCM) để vay 700 triệu đồng. Do bà H. không trả nợ, ông B. khởi kiện bà ra TAND H.Nhơn Trạch để đòi tiền. Trong thời gian này, bà H. nhanh chóng chuyển nhượng khu đất trên cho người khác. Hậu quả, người nhận chuyển nhượng không làm được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận QSDĐ vì đất có tranh chấp nên quay sang khởi kiện bà H. Hiện bà H. phải đối diện với 2 vụ kiện cùng một lúc mà vụ nào bà cũng có nguy cơ thua kiện, bồi thường thiệt hại.
Luật sư Ngô Văn Định, Phó giám đốc Trung tâm Tư vấn pháp luật (Hội Luật gia tỉnh) cho biết, để tránh rủi ro, phát sinh tranh chấp về sau, người nhận chuyển nhượng phải tỉnh táo tìm hiểu, nắm rõ tình trạng pháp lý của lô đất, khu đất được chuyển nhượng có đủ điều kiện giao dịch hay không.
Có nhiều cách tìm hiểu thông tin khi giao dịch như: yêu cầu người chuyển nhượng cung cấp giấy tờ, hỏi thông tin từ chính quyền nơi lô đất, thửa đất được chuyển nhượng hoặc từ cơ quan địa chính. Đồng thời, khi thực hiện chuyển nhượng đất đôi bên phải lập hợp đồng bằng văn bản (phải được công chứng hoặc chứng thực) và phải đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.
BÁN PHẢI ĐÚNG NGƯỜI ĐƯỢC QUYỀN MUA
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định, việc chuyển nhượng đất đai hợp pháp khi đất đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp cấm nhận chuyển nhượng. Chính vì vậy, khi một trong các bên vi phạm điều kiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng thì giao dịch đó sẽ vô hiệu, không được pháp luật công nhận, bảo vệ.
Luật sư Ngô Văn Định chỉ rõ, những trường hợp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ gồm: Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng QSDĐ.
Thứ hai, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ 3, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng QSDĐ trồng lúa.
Thứ 4, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái, thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Do đó, một khi người chuyển nhượng không đúng đối tượng được quyền nhận chuyển nhượng thì giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận, bảo vệ. Khi đôi bên phát sinh tranh chấp thì rủi ro thuộc về người nhận chuyển nhượng sẽ nhiều hơn.
Chẳng hạn như trường hợp ông H.V.Q. (ngụ P.Tân Phong, TP.Biên Hòa) nhận chuyển nhựợng 2 sào đất ruộng lúa từ ông T.V.U. (xã Phú Bình, H.Tân Phú). Do ông Q. không thuộc đối tượng trực tiếp sản xuất nông nghiệp (ông làm nghề kinh doanh – dịch vụ) nên khi làm thủ tục sang tên thì ông Q. bị các cơ quan có thẩm quyền từ chối vì ông thuộc đối tượng luật cấm nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Luật sư Định khuyến cáo, để hợp đồng chuyển nhượng đất đai không vô hiệu thì người mua ngoài kiểm tra nhà đất có đủ điều kiện giao dịch hay không, còn phải biết mình có thuộc đối tượng luật cấm nhận chuyển nhượng QSDĐ hay không, nhất là đất trồng lúa; đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ… Nếu không thuộc các trường hợp này thì việc chuyển nhượng mới hợp pháp, người nhận chuyển nhượng và người chuyển nhượng mới hoàn tất được các thủ tục sang tên, đổi chủ theo quy định pháp luật.